Кредит под залог недвижимости это что: Как взять кредит под залог квартиры и другой недвижимости

Условия кредита под залог недвижимости

Что такое кредит под залог недвижимости?

Это кредит наличными, который банк выдает под залог недвижимости. Деньги перечисляются на дебетовую карту Tinkoff Black. Если у вас ее нет, представитель банка привезет карту вместе с пакетом документов.

Кредит под залог недвижимости отличается от потребительского кредита тем, что для получения денег необходимо оставить в залог недвижимости, которая зарегистрирована на физическое лицо.

Залог позволяет банку предложить клиенту более выгодные условия кредита и процентную ставку. При этом залоговая недвижимость остается в собственности клиента, банк лишь накладывает на нее обременение. Переоформлять недвижимость на банк или аннулировать регистрацию и прописку не придется. Но при оформлении займа под залог с обременением клиент не сможет продать или подарить залоговое имущество без согласия банка.

Кредит под залог имущества стоит брать, когда важно максимально уменьшить размер регулярного платежа и процентной ставки. Залог повышает надежность заемщика в глазах банка, поэтому банк может предложить ему более выгодные условия кредитования: большую сумму, длительный срок и снижение процентной ставки.

Например, вы хотите взять в кредит 2 000 000 ₽.

Если оформляете кредит без залога, максимальный срок составит 5 лет, а ставка — от 3,9%. Регулярный платеж при таких параметрах будет от 36 900 ₽.

Срок кредита под залог недвижимости может доходить до 15 лет. Если возьмете 2 000 000 ₽ на 10 лет, платеж уменьшится до 20 250 ₽. Если увеличите срок кредита до 15 лет, платеж снизится уже до 14 750 ₽.

Еще залог повышает шансы на одобрение кредита клиентам с плохой кредитной историей: оформить займ под залог недвижимости будет намного проще, чем обычный нецелевой кредит

table»>

	Залог — недвижимость	Без залога
Срок кредита	до 15 лет	до 5 лет
Сумма	до 30 000 000 ₽	до 5 000 000 ₽
Процентная ставка	от 3,9%	от 3,9%

Срок кредита

Залог — недвижимость

до 15 лет

Без залога

до 5 лет

Сумма

Залог — недвижимость

до 30 000 000 ₽

Без залога

до 5 000 000 ₽

Процентная ставка

Залог — недвижимость

от 3,9%

Без залога

от 3,9%

Каковы условия по кредиту наличными под залог недвижимости?

Кто может взять кредит с обеспечением?

Вы сможете получить кредит под залог недвижимости, если:

Заемщик может быть не единственным собственником залогового имущества, но тогда в заключении договора залога должны участвовать все собственники.

Заемщик может даже взять кредит под залог чужой недвижимости, но тогда ее собственник должен дать свое согласие на залог.

Максимальный возраст заемщика на момент окончания срока кредита — 70 лет. Либо в сделке должен участвовать созаемщик, которому на момент окончания срока кредита будет меньше 70 лет. Таким созаемщиком может стать любой гражданин РФ. Но важно помнить, что дополнительный заемщик несет солидарную ответственность по кредиту под залог недвижимости в полном объеме.

На что можно потратить залоговый кредит?

В Тинькофф нет никаких специальных условий. Вы можете использовать кредит под залог недвижимости на любые цели — даже на то, чтобы закрыть другие кредиты и платить меньше процентов.

У меня уже есть кредит.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости в Тинькофф?

Да, даже если у вас уже есть другие кредиты, в том числе в других банках, вы все равно можете оставить заявку на кредит под залог недвижимости в Тинькофф.

Исключение: у вас есть действующий кредит под залог недвижимости в нашем банке. Пока вы не погасите его полностью, мы не сможем выдать такой же. Но можно оставить заявку на другой тип кредита или на кредитную карту Тинькофф.

Можно ли получить одобрение на кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей?

В отношении каждого человека, подавшего заявку на кредит в Тинькофф, мы принимаем индивидуальное решение. Учитываются в том числе данные из кредитной истории заявителя. Но в целом само согласие предоставить залог уже увеличивает шансы на одобрение кредита — даже для клиента с плохой кредитной историей.

В чем преимущества кредита под залог недвижимости в Тинькофф?

Скорость решения по заявке — банк рассматривает заявку в течение дня. В редких случаях может потребоваться больше времени. В обычном порядке кредитные деньги поступят на вашу карту сразу после регистрации залога в Росреестре, это занимает около 5 рабочих дней.

Быстрое получение денег — некоторым клиентам может быть одобрена частичная выдача средств практически сразу после встречи с представителем банка и подписания документов. Как происходит частичная выдача средств

Выгодные условия — от 3,9% на срок до 15 лет. С такими параметрами можно взять кредит на длительный срок и подобрать комфортную сумму регулярного платежа.

Простое оформление заявки — понадобятся только паспорт и СНИЛС. Не придется собирать справки и тратить деньги на регистрацию залога, банк сделает всё за вас.

Кредит на любые цели — не нужно объяснять, зачем именно вам нужны деньги.

Сохранение права собственности — вы остаетесь полноправным собственником недвижимости, поэтому не придется переоформлять ее на банк или аннулировать регистрацию и прописку.

Взять кредит под залог недвижимости 💰 в МТС Банке от 12,4% годовых без подтверждения доходов

Процентная ставка	от 12,4%
Сумма кредита	до 15 млн ₽
Срок кредита	до 15 лет
Решению по кредиту	до 3-х дней

Как получить кредит под залог

• Заполните заявку на сайте

• Дождитесь положительного решения

• Оформите сделку и получите кредит

Заполнить заявку

Ипотека под залог подразумевает выдачу кредита под обеспечение. В роли обеспечения выступает недвижимость, которая уже есть у заемщика. Например, если у вас уже есть квартира, но вы хотите купить дом или вложиться в строительство, свою текущую квартиру можно предоставить в залог и получить деньги.

Предоставить в залог можно только ту квартиру, что принадлежит вам или вашему супругу. В исключительных случаях допускается оформление в залог недвижимости близких родственников (родителей) с привлечением их в качестве созаемщиков по ипотеке.

Квартира или жилой дом не могут использоваться в качестве обеспечения по другим кредитам, находиться в процессе раздела по разводу, проходить по делу о банкротстве физлица или находиться под судебным арестом. Квартирой должны распоряжаться лично вы, а дом, в котором она находится, должен соответствовать требованиям банка к типу и возрасту объекта.

Чем удобен кредит под залог

Предоставление залога дает возможность:

• взять в кредит больше, чем позволяют справки о доходе

• увеличить срок кредитования, сократив за счет этого ежемесячной платеж

• получить кредит молодым заемщикам и лицам, близким к пенсионному возрасту

• оформить кредит, даже если у вас уже другие незакрытые задолженности

• получить одобрение без подтверждения дохода, при небольшом стаже трудоустройства, без созаемщика и поручителя

Залог повышает надежность заемщика, поскольку при нарушении клиентом договора банк может продать залоговое имущество и компенсировать свои издержки. Тем не менее это не означает, что клиент не проверяется вовсе. В кредите под залог может быть отказано, если:

• заемщик не подходит по возрасту, не является гражданином РФ и не имеет регистрации по месту жительства

• имеет негативную кредитную историю, текущие просроченные задолженности, критический уровень кредитной нагрузки

• не трудоустроен, не имеет трудового стажа вообще, не может подтвердить доходы даже справкой по форме банка

• менее 5 лет назад подавал на банкротство физлица, имеет ограничения дееспособности, незакрытые исполнительные листы, внесен в черный список заемщиков

Кто может взять ипотеку под залог недвижимости

Получить одобрение ипотеки под залог квартиры или дома могут:

• Физические лица, работающие по найму – для подтверждения дохода необходимо предоставить справку по форме 2-НДФЛ, для подтверждения стажа – копию трудовой книжки

• Самозанятые при сроке деятельности не менее 6 месяцев, если гражданин был трудоустроен до перехода на ПСН, и не менее 18 месяцев, если трудовая деятельность до этого не велась. Для подтверждения своего статуса и дохода за необходимый период самозанятый предоставляет справку, оформленную в приложении «Мой налог» и дополнительно заполняет справку по форме банка, если требуется

• Индивидуальные предприниматели. Срок ведения деятельности подтверждается выпиской из ЕГРНИП, доходы – налоговой декларацией за предыдущий отчетный период с отметкой ФНС о приемке. Если ИП использует налоговый режим, не подразумевающий поквартальной отчетности, а деятельность ведется менее года, подтвердить доход поможет предоставление бухгалтерской отчетности, выписки по сче

Наличие счетов, включая зарплатные и расчетные для ИП и самозанятых в банке, куда вы подаете заявку на ипотеку, упрощает получение одобрения банка и повышает его лояльность. Если вы пользуетесь дебетовыми и кредитными картами, имеете вклад, которому более полугода – это будет косвенным подтверждением вашей кредитоспособности может способствовать получению ипотеки

Как рассчитывается ставка

Процентная ставка по кредиту зависит от суммы и срока кредитования, стоимости предоставляемого в залог объекта.

Для держателей зарплатных карт МТС Банка, а также клиентов, заключивших договор страхования жизни и здоровья, предоставляется скидка по процентной ставке.

Ставка может быть увеличена, если клиент не предоставит залог в установленное договором время, откажется от пролонгации страхового полиса.

Возможна надбавка к ставке при выборе определенного типа недвижимости.

Кредиты на недвижимость: типы, особенности и преимущества

Кредиты на недвижимость являются важной частью индустрии недвижимости, предоставляя инвесторам необходимые средства для покупки, ремонта или рефинансирования недвижимости. На рынке доступны различные типы кредитов на недвижимость, от обычных кредитов до поддерживаемых государством кредитов FHA и VA. В этой статье мы обсудим различные типы кредитов на недвижимость, их особенности и преимущества, которые они предлагают инвесторам в недвижимость.

Типы кредитов на недвижимость

Кредиты на недвижимость являются важным инструментом для тех, кто хочет приобрести, отремонтировать или рефинансировать недвижимость. С таким количеством доступных кредитов на недвижимость может быть сложно выбрать правильный для ваших нужд. В этом разделе мы обсудим некоторые из распространенных типов кредитов на недвижимость, доступных на рынке, их особенности, преимущества и требования. Независимо от того, являетесь ли вы покупателем жилья впервые или опытным инвестором, понимание различных типов кредитов на недвижимость имеет решающее значение для принятия обоснованных финансовых решений.

Обычные кредиты

Это наиболее распространенный тип кредитов на недвижимость, которые выдаются банками и другими финансовыми учреждениями. Обычные кредиты обычно требуют хорошей кредитной истории, первоначального взноса в размере 20% или более и подтверждения дохода. Обычные кредиты являются популярным выбором для инвесторов в недвижимость из-за их доступности и относительно низких процентных ставок. Тем не менее, они имеют некоторые требования, которые могут быть трудными для некоторых заемщиков.

Одним из основных требований является хороший кредитный рейтинг, обычно около 620 или выше. Кроме того, заемщики должны иметь первоначальный взнос в размере не менее 20% от покупной цены недвижимости, хотя некоторые кредиторы могут разрешить меньший первоначальный взнос с помощью частного ипотечного страхования (PMI). Наконец, заемщики должны предоставить подтверждение дохода и занятости, что может быть затруднительно для самозанятых лиц или лиц с нерегулярными потоками доходов.

Хотя получить обычные кредиты может быть труднее, чем некоторые другие виды кредитов на недвижимость, они имеют ряд преимуществ. Во-первых, они обычно имеют более низкие процентные ставки, чем другие виды кредитов, что может сэкономить деньги заемщиков в долгосрочной перспективе.

Кроме того, обычные кредиты часто легче рефинансировать, чем другие типы кредитов, что может помочь инвесторам корректировать свое финансирование по мере изменения их потребностей. Эти кредиты обеспечены спонсируемыми государством предприятиями Fannie Mae и Freddie Mac, что обеспечивает уровень стабильности и предсказуемости, который может обнадежить инвесторов.

Кредиты FHA

Кредиты FHA — популярный вариант для тех, кто впервые покупает жилье, у которых может не быть большого первоначального взноса или идеального кредитного рейтинга. Эти ссуды застрахованы Федеральной жилищной администрацией, а это означает, что в случае невыплаты заемщиком ссуды кредитор находится под защитой правительства.

Одним из основных преимуществ кредитов FHA является то, что они имеют более низкие требования к первоначальному взносу, чем обычные кредиты. Заемщики могут положить всего 3,5% на покупку дома, что может сделать домовладение более доступным для тех, у кого нет больших сбережений.

Кроме того, чтобы снизить требования к первоначальному взносу, кредиты FHA также имеют более мягкие требования к кредитному рейтингу, чем обычные кредиты. Заемщики с кредитным рейтингом 580 или выше могут иметь право на получение кредита FHA с первоначальным взносом в размере 3,5%. Те, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579могут по-прежнему иметь право на получение кредита FHA, но они должны будут внести более крупный первоначальный взнос в размере 10%.

В то время как кредиты FHA могут быть отличным вариантом для некоторых заемщиков, есть некоторые недостатки, которые следует учитывать. Одним из недостатков кредитов FHA является то, что они требуют от заемщиков уплаты взносов по страхованию ипотечного кредита (MIP) в течение всего срока кредита. Это может значительно увеличить стоимость кредита, и заемщикам важно учитывать эти расходы при принятии решения о том, подходит ли им кредит FHA.

Другим недостатком кредитов FHA является то, что существуют ограничения на сумму кредита заемщика. Эти ограничения зависят от местоположения и устанавливаются правительством, поэтому заемщики должны проверить, существуют ли какие-либо ограничения в их районе.

Кредиты для ветеранов

Кредиты для ветеранов — отличный вариант для имеющих право на участие ветеранов, военнослужащих и переживших супругов, которые хотят приобрести или рефинансировать дом. Самым большим преимуществом кредита VA является то, что он позволяет заемщикам приобрести дом без первоначального взноса. Это может быть огромным преимуществом для тех, у кого может не быть средств для крупного первоначального взноса или кто предпочел бы использовать эти средства для других расходов.

Еще одним преимуществом кредитов VA является то, что они часто имеют более мягкие требования к кредитному рейтингу, чем обычные кредиты. Хотя хороший кредитный рейтинг по-прежнему важен, заемщики с менее чем идеальным кредитом могут по-прежнему иметь право на получение кредита VA.

В дополнение к этим преимуществам кредиты VA также предлагают следующие преимущества:

• Отсутствие частного ипотечного страхования (PMI) — В отличие от обычных кредитов, кредиты VA не требуют от заемщиков оплаты частного ипотечного страхования, что может спасти заемщиков значительную сумму денег каждый год.
• Конкурентоспособные процентные ставки – Кредиты VA часто имеют конкурентоспособные процентные ставки, что делает их привлекательным вариантом для заемщиков, желающих сэкономить деньги в течение срока кредита.
• Отсутствие штрафа за досрочное погашение . Заемщики могут погасить кредит VA досрочно, не подвергаясь штрафам за досрочное погашение, что со временем может сэкономить им еще больше денег.

Ссуды на твердые деньги

Ссуды на твердые деньги — это тип ссуды на недвижимость, который часто используется инвесторами, которым нужен быстрый доступ к средствам или которые испытывают трудности с получением традиционного финансирования. Эти ссуды обычно выдаются частными кредиторами, а не банками или другими финансовыми учреждениями, и обеспечены приобретаемым имуществом.

Поскольку ссуды на твердые деньги считаются высокорисковыми, они часто имеют более высокие процентные ставки и более короткие сроки погашения, чем другие виды ссуд на инвестиции в недвижимость. Тем не менее, они могут быть полезным инструментом для инвесторов, которым необходимо быстро закрыть сделку или иметь далеко не идеальный кредит. Твердые денежные ссуды могут быть использованы для различных целей, включая покупку, ремонт или рефинансирование инвестиционной собственности.

Частные денежные ссуды

Частные денежные ссуды становятся все более популярными среди инвесторов в недвижимость, поскольку они предлагают большую гибкость и более быстрое время обработки по сравнению с традиционными ссудами. Частные кредиторы часто готовы финансировать проекты, которые обычные кредиторы могут посчитать слишком рискованными, что делает их отличным вариантом для инвесторов, которым трудно получить финансирование по традиционным каналам.

Тем не менее, кредиты на частные деньги обычно имеют более высокие процентные ставки и сборы, поэтому важно взвесить преимущества и недостатки, прежде чем подавать заявку на этот тип кредита. Инвесторы также должны убедиться, что они понимают условия кредита, включая график погашения и любые потенциальные штрафы за досрочное погашение.

Коммерческие кредиты

Коммерческие кредиты на недвижимость являются популярным вариантом для инвесторов, желающих финансировать покупку или ремонт коммерческой недвижимости, такой как офисные здания, торговые площади и склады. Эти кредиты обычно требуют более крупного первоначального взноса, часто около 30% и более, и имеют более короткие сроки погашения, чем другие типы кредитов на инвестиции в недвижимость. Коммерческие кредиты могут иметь фиксированную или переменную процентную ставку, а процентная ставка будет зависеть от кредитоспособности заемщика, размера кредита и текущих рыночных условий.

Процесс одобрения коммерческого кредита может быть более сложным и трудоемким, поскольку кредиторы тщательно оценивают потенциальный доход от недвижимости и финансовое положение заемщика, прежде чем одобрить кредит. Несмотря на более высокие требования, коммерческие кредиты могут обеспечить инвесторам значительную прибыль, особенно если недвижимость удачно расположена и имеет высокий потенциал дохода.

Факторы, которые необходимо учитывать при выборе кредита на недвижимость

При выборе кредита на недвижимость необходимо учитывать несколько факторов. К ним относятся:

Процентные ставки: Процентная ставка, которую вы платите по кредиту, будет определять ваши ежемесячные платежи и общую стоимость кредита. Важно присмотреться к ценам и сравнить процентные ставки от нескольких кредиторов, чтобы получить лучшее предложение.

Условия погашения : Условия погашения кредита определяют период времени, в течение которого вы должны погасить кредит, и сумму ваших ежемесячных платежей. Обязательно выберите срок погашения, который соответствует вашему бюджету и финансовым целям.

Требования к кредитному рейтингу : Ваш кредитный рейтинг будет играть большую роль в вашей способности получить кредит на инвестиции в недвижимость. Перед подачей заявки на кредит обязательно проверьте свой кредитный рейтинг и при необходимости примите меры для его улучшения.

Требования к первоначальному взносу : Требуемый авансовый платеж по кредиту зависит от типа кредита и кредитора. Перед подачей заявки на получение кредита убедитесь, что у вас достаточно денег для первоначального взноса.

Отношение кредита к стоимости : Отношение кредита к стоимости (LTV) — это сумма кредита по сравнению со стоимостью имущества. Кредиторы часто имеют максимальные коэффициенты LTV, которые они будут предоставлять, поэтому обязательно проконсультируйтесь с кредитором, прежде чем подавать заявку на кредит.

Плюсы и минусы кредитов на инвестиции в недвижимость

Как и любой другой вид финансирования, кредиты на недвижимость имеют свои преимущества и недостатки. Некоторые из преимуществ кредитов на инвестиции в недвижимость включают:

Плюсы:

• Доступ к капиталу: кредиты на недвижимость предоставляют инвесторам капитал, необходимый для покупки или ремонта недвижимости, которую они не могли бы себе позволить в противном случае.
• Диверсификация портфеля: кредиты на инвестиции в недвижимость позволяют инвесторам диверсифицировать свои портфели, инвестируя в различные объекты недвижимости и рынки.
• Налоговые льготы: инвесторы в недвижимость могут воспользоваться налоговыми льготами, такими как вычеты процентов по ипотечным кредитам, налогов на имущество и амортизации.

Минусы:

• Более высокие процентные ставки: Кредиты на недвижимость часто имеют более высокие процентные ставки, чем традиционные ипотечные кредиты, что может увеличить общую стоимость кредита.
• Строгие требования: некоторые виды кредитов на недвижимость, например коммерческие кредиты, имеют более строгие требования, чем традиционные жилищные кредиты, что затрудняет их получение.
• Риски: Инвестирование в недвижимость сопряжено с неотъемлемыми рисками, такими как изменения на рынке или непредвиденный ремонт, и получение кредита для инвестирования может увеличить эти риски.

Резюме

Кредиты на недвижимость являются важным средством финансирования инвестиций в недвижимость. Понимая различные типы кредитов на недвижимость и учитывая ключевые факторы при выборе, инвесторы могут принимать обоснованные решения и увеличивать свои шансы на успех. Тем не менее, инвестиции в недвижимость всегда сопряжены с риском, поэтому очень важно провести тщательное исследование и получить профессиональный совет, прежде чем принимать какие-либо инвестиционные решения.

Типы кредитов на недвижимость

Существует несколько типов кредитов и методов финансирования покупки жилой недвижимости:

• обычные кредиты
• кредиты, застрахованные государством
• финансирование продавца
• целевые кредиты

Поскольку существует некоторая неопределенность в ценообразовании недвижимости, все кредиты, обеспеченные недвижимостью, ограничиваются максимальным процентом от оценочной стоимости залога, называемым отношением кредита к стоимости ( LTV коэффициент ), за вычетом суммы любых оставшихся кредитов старшего порядка, обеспеченных недвижимостью.

Отношение кредита к стоимости = сумма ипотеки / оценочная стоимость недвижимости

Остаток по ипотечному кредиту: $65 000

Максимальный кредит, обеспеченный реальным недвижимость: 80 000 – 65 000 долл. США = 15 000 долл. США

Многие ипотечные кредиты гарантируются федеральным правительством, и многие кредиторы продают эти ипотечные кредиты Fannie Mae (также известной как Федеральная национальная ипотечная ассоциация, FNMA) и Freddie Mac (также известной как Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC) , которые затем создают ценные бумаги с ипотечным покрытием, которые продаются инвесторам. Когда-то публичные корпорации Fannie Mae и Freddie Mac контролировались Федеральным управлением жилищного финансирования (FHFA), федеральным консерватором, который взял на себя управление Fannie Mae и Freddie Mac в сентябре 2008 года в результате Великой рецессии. Следовательно, оба учреждения в основном принадлежат Министерству финансов США.

Обычные ссуды

Обычная ссуда является наиболее распространенным типом ипотеки, которая обеспечивает кредитору адекватное обеспечение без государственных гарантий. Заемщик должен заплатить не менее 20% от оценочной стоимости имущества, чтобы соотношение кредита к стоимости ( LTV ) не превышало 80%. В случае дефолта кредитор может вернуть имущество во владение и обычно может продать его по цене, достаточно высокой, чтобы погасить кредит. Кредитор защищает себя, гарантируя, что заемщик может погасить кредит, что определяется доходом заемщика, трудовой историей, высоким соотношением доходов к расходам на жилье, высоким соотношением доходов к долгу и кредитным рейтингом заемщика. . Кроме того, кредитор получает оценку недвижимости, чтобы убедиться, что стоимость имущества составляет не менее 125% от суммы кредита, что соответствует минимальному коэффициенту LTV, равному 80%.

FHA-Insured Loans

Федеральное жилищное управление ( FHA ), агентство Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD), страхует долгосрочные кредиты кредиторов. Его основная цель — управлять гарантиями по кредитам и страхованием кредитов для жилищных ипотечных кредитов, чтобы сделать владение домом более доступным для американцев с низким доходом. Кредиторы должны быть одобрены FHA, а заемщики должны соответствовать минимальным требованиям FHA. Кроме того, недвижимость, обеспечивающая ссуду, также должна соответствовать стандартам FHA в отношении качества строительства, качества района и других факторов. Кроме того, оценщик имущества должен быть одобрен FHA.

FHA страхует заемщика от дефолта, но заемщик должен заплатить за эту защиту, заплатив страховой взнос по ипотечному кредиту. Благодаря страховке заемщики могут вносить меньший первоначальный взнос, который в настоящее время составляет 3,5%, что значительно ниже 20%, необходимых для обычных кредитов. Когда заемщик не выполняет свои обязательства, FHA возмещает кредитору убытки, включая расходы по обращению взыскания.

Застрахованные кредиты FHA могут быть использованы для покупки жилой недвижимости от 1 до 4 квартир. FHA часто меняет комиссию за ипотечный взнос, но в настоящее время на срок не более 15 лет, а отношение суммы кредита к стоимости не превышает 9.0%, FHA взимает авансовый взнос в размере 1,75% от суммы кредита и годовой взнос в размере 35 базисных пунктов или 60 базисных пунктов, если LTV превышает 90%. Для кредитов на срок более 15 лет и с LTV, не превышающим 95%, первоначальная премия составляет 1,575%, а годовая премия составляет 120 базисных пунктов, или 1,2%; если LTV превышает 95%, то годовая премия составляет 1,25%. Для кредитов, превышающих 625 000 долларов США, FHA добавляет 25 базисных пунктов к премии. Если продавец оплачивает 3% или 6000 долларов США от стоимости закрытия покупателя, то эти платежи будут рассматриваться как уступки при продаже, что снизит цену продажи, на основе которой будет рассчитываться страховая премия по кредиту.

Для любого данного региона FHA устанавливает максимальную сумму кредита, поэтому все кредиты ограничиваются наименьшей из максимальной суммы или отношения LTV. Максимальный LTV в 96,5% основан на меньшей из продажной цены или оценочной стоимости; 30 лет — максимальный срок кредита, а 3,5% в настоящее время — минимальный первоначальный взнос, необходимый для проживания на одну семью.

Заемщик может произвести досрочное погашение без штрафных санкций, если кредитор уведомлен о досрочном погашении не менее чем за 30 дней; если менее 30 дней, то кредитор может взимать проценты до 30 дней.

Ссуды, выданные после 15 декабря 1989 г., не могут быть приняты ни для инвестиционной собственности, ни для заемщиков, если они полностью не соответствуют требованиям для получения ссуды FHA. Ссуды, выданные до 1 декабря 1986 г., можно принять, но ссуды после этого требуют кредитоспособного покупателя.

FHA также страхует другие виды кредитов, такие как:

• субсидируемые кредиты для семей с низким и средним уровнем дохода
• кредиты с поэтапными выплатами
• кредиты с регулируемой процентной ставкой

Гарантированные кредиты VA

Администрация по делам ветеранов ( VA ) также гарантирует кредиты квалифицированным ветеранам, и, как и кредиты FHA, квалификация для кредитов, застрахованных VA, требует минимальных стандартов кредиторов, заемщиков и имущества. Ссуды VA имеют несколько явных преимуществ по сравнению с другими типами ссуд: до 417 000 долларов США могут быть заимствованы без первоначального взноса, если недвижимость будет основным местом жительства заемщика. Кроме того, кредиты VA не налагают максимального коэффициента долга и минимального кредитного рейтинга. Однако, поскольку VA использует собственных оценщиков, закрытие недвижимости может занять на несколько недель больше, чем в среднем. Из-за дополнительной бюрократии с кредитами VA кредиторы пытаются увести ветеранов от кредитов VA, хотя кредит VA, вероятно, был бы лучше для заемщика. Нет штрафа за досрочное погашение, и кредиты VA могут быть приняты, если покупатель соглашается на соглашение о допущении. Тем не менее, первоначальный заемщик остается ответственным за долг, если VA не дает разрешения.

Хотя VA обычно только страхует ссуды, в сельской местности, где ипотечные кредиты могут быть недоступны, VA может фактически ссужать деньги. Хотя заемщик не платит за гарантию по кредиту, при закрытии взимается плата за финансирование в размере VA . Если заемщик не выполняет свои обязательства, то VA будет платить за сумму между гарантированной суммой и выручкой от любого обращения взыскания.

Оценщик должен быть одобрен VA, и на основании оценки VA выдает Certificate of Reasonable Value , которое будет максимальным значением, гарантированным VA.

У VA нет требований к авансовым платежам, но кредитор, вероятно, будет. Хотя максимальной суммы кредита нет, VA гарантирует только 25% суммы, вплоть до максимума, который зависит от средней стоимости дома, по оценке FHA, для округа, в котором находится недвижимость. Максимальная сумма кредита может быть получена от VA путем применения сертификата соответствия. Для 1-4 семейных резиденций максимальный срок кредита составляет 30 лет; для ферм, 40 лет.

Как и в случае кредитов FHA, процентная ставка является предметом переговоров, и кредитор может взимать дисконтные баллы, комиссионные сборы и любые другие разумные расходы. Некоторые из этих расходов могут быть оплачены продавцом, но они не могут быть профинансированы. Плата за финансирование VA, которая может быть профинансирована, представляет собой процент от суммы кредита, где процент зависит от типа кредита, военной категории, наличия первоначального взноса и наличия застрахованного кредита 1 ^st VA для заемщик.

Финансирование продавца

Продавец недвижимости может предоставить несколько видов финансирования. По ипотеке на покупку денег (PMM) заемщик выдает ипотеку и расписку продавцу, а продавец передает право собственности покупателю.

Универсальный заем часто используется, когда продавцу не разрешается досрочно погасить ипотечный кредит на имущество без штрафных санкций или когда покупатель хочет минимизировать или устранить первоначальный взнос при покупке. Покупатель предоставляет продавцу младшую ипотеку, затем продавец использует платежи по вторичной ссуде для выплат по первоначальной 1 ^ст ипотека. Вторичные кредиты позволяют покупателю приобрести недвижимость с минимальными денежными вложениями, в то время как продавец может получить прибыль от возможной более низкой процентной ставки по старшему кредиту и более высокой ставки по вторичному кредиту.

Покупатель должен убедиться, что в циклической ипотеке есть положения, которые позволят покупателю заплатить первоначальному кредитору, если продавец не выполнит обязательства по первоначальной ипотеке. Кроме того, ссуды с обертыванием не будут работать, если первоначальная ипотека имеет положения об ускорении или отчуждении, когда остаток первоначальной ипотеки подлежит оплате при передаче права собственности покупателю.

В договоре о купле-продаже продавец сохраняет за собой правовой титул, но покупатель получает правовой титул по праву справедливости, что позволяет владение при осуществлении платежей продавцу в соответствии с условиями договора. Продавец передает юридическое право собственности, когда покупная цена была уплачена. Договор купли-продажи используется продавцами, чья существующая ипотека имеет пункт о выплате при продаже, когда непогашенный остаток по кредиту подлежит оплате при передаче правового титула покупателю.

Займы под залог жилья

Ссуда ​​ под залог дома обычно представляет собой младшую ипотеку, обеспеченную собственным капиталом домовладельца, и почти всегда имеет плавающую процентную ставку. Кредиты под залог собственного капитала обычно используются для консолидации долга или для финансирования других крупных покупок. Проценты, взимаемые по кредитам под залог недвижимости, как правило, не облагаются налогом в качестве постатейного вычета. Ссуды на покупку собственного капитала могут быть структурированы как кредитная линия собственного капитала или HELOC , где домовладелец может использовать кредитную линию по мере необходимости, или как единовременная сумма, полученная после завершения финансирования. Максимальная сумма кредита представляет собой разницу между оценочной стоимостью имущества и максимальным соотношением кредита к стоимости, разрешенным кредитором, принимая во внимание все существующие ипотечные кредиты на недвижимость. Сумма вычитаемых процентов ограничена:

Вычитаемый процент от основного капитала дома = Меньше 100 000 долларов США или (Справедливая рыночная стоимость дома − Долг за приобретение) ипотека 1 ^ст . Соотношение LTV обычно колеблется от 60% до 80% от оценочной стоимости дома. Ссуды под залог недвижимости часто рекламируются как ссуды без затрат на закрытие и с низкими ставками, но обычно включают скрытые сборы, такие как плата за оценку и ежегодная плата. Заемщики также должны учитывать, будут ли процентные ставки повышаться в будущем, поскольку процентные ставки являются переменными и будут расти вместе с общими процентными ставками, что сделает погашение кредита более дорогим.

HELOCS также могут иметь дополнительные условия кредита: заемщик может иметь возможность платить только проценты на срок до 10 лет, называемый периодом выдачи ; впоследствии должны быть выплачены как проценты, так и основная сумма долга. Кроме того, для некоторых HELOC может потребоваться немедленная ничья.

Целевые ссуды

Целевые ссуды отличаются как по своей цели, так и по условиям от более распространенных ипотечных кредитов на приобретение жилья или ссуд, обеспеченных собственным капиталом. Это наиболее распространенные виды целевых кредитов.

Прямая ссуда (также известная как срочная ссуда ) — это тип ссуды, при котором в течение срока кредита выплачиваются только проценты, а основная сумма выплачивается в конце срока. Прямые кредиты были типом кредитов, доступных для финансирования недвижимости. Таким образом, если процентная ставка составляет 5%, а сумма кредита составляет 100 000 долларов США, то общая сумма, которую необходимо погашать ежегодно, будет равна 100 000 долларов США × 5% = 5000 долларов США. Если срок кредита составляет 10 лет, то заемщик должен платить 5000 долларов в год и в конце 10 ^-го года заемщик также должен выплатить основную сумму в размере 100 000 долларов США, что в сумме составляет 105 000 долларов США за прошлый год.

Бессрочная ссуда очень похожа на ссуду под залог дома, но позволяет заемщику увеличить долг по существующей ипотеке, обеспеченной недвижимостью, до определенной суммы. Заемщик оформляет кредитору записку, в которой указывается максимальная сумма ипотеки, которая может быть первоначальной суммой займа, а также условия открытия дополнительных кредитов и их погашения. Процентные ставки по открытым кредитам обычно основаны на рыночных ставках на момент открытия кредита.

Ипотека на выкуп — это ипотека, при которой в момент выдачи ипотеки вносится крупный платеж, выплачиваемый кем-то другим, а не заемщиком, для снижения процентной 1 ^st нескольких лет кредита. Эти типы кредитов часто используются строителями жилья для стимулирования продаж своих новых домов. Постоянный выкуп — это более крупный авансовый платеж, который снижает процентную ставку в течение срока действия кредита, поэтому он имеет эффект, аналогичный выплате дисконтных баллов, но средства не выплачиваются заемщиком, а платеж удерживается на условном депонировании. счет, который используется для снижения эффективной процентной ставки по кредиту.

Однако большинство выкупов являются временными выкупами , основанными на соглашениях о выкупе между заемщиком и поставщиком средств выкупа, где авансовый платеж удерживается на счете условного депонирования. Все ипотечные инструменты должны отражать постоянные условия оплаты, независимо от выкупа. Кредитор снимает сумму со счета условного депонирования, так что платеж по ипотеке покупателем плюс снятые средства со счета условного депонирования равняются регулярному платежу, который кредитор обычно получает по процентной ставке, предусмотренной в ипотеке. Поскольку большинство кредиторов продают свои ипотечные кредиты Freddie Mac и Fannie Mae, соглашения о выкупе должны соответствовать их требованиям: период сниженной процентной ставки не может превышать 3 лет, а процентная ставка не может увеличиваться более чем на 1% в год. Таким образом, соглашение о выкупе 3-2-1 снизит процентную ставку заемщика на 3% в 19 раз.0241-й -й год, 2% в 2-й ^-й -й год и 1% в 3-й ^-й -й год; после этого процентная ставка будет процентной ставкой, предусмотренной в ипотеке. Средства на выкуп подлежат возврату либо заемщику, либо кредитору, в зависимости от соглашения, только в том случае, если ипотека будет погашена в течение начального 3-летнего периода, как это произошло бы при продаже. Если ипотека лишена права выкупа, то средства выкупа будут применены к долгу по собственности. Если покупатель берет на себя ипотеку, то новый покупатель может продолжать использовать средства в соответствии с условиями первоначального соглашения о выкупе. Фонды выкупа не могут использоваться для выплаты просроченных сумм и не могут уменьшать сумму ипотечного кредита для определения коэффициента LTV. Кроме того, выкуп может использоваться только для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой или для определенных ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой для основного или вторичного жилья, но они не могут использоваться для инвестиционной недвижимости или операций рефинансирования с выплатой наличных.

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой ( ARM ) — это ипотечные кредиты, по которым процентная ставка может периодически корректироваться в течение срока кредита. Процентная ставка обычно привязана к определенной рыночной процентной ставке.

Ипотека с поэтапным платежом ( GPM ) требует более низких платежей в течение нескольких лет для покупателей, которые ожидают, что их доход увеличится в последующие годы. Как правило, платежи GPM начинаются с низкой суммы в 1^-ст года, чем, затем увеличивают на определенный процент в течение определенного количества лет, затем выравнивают на сумму платежа, достаточную для погашения кредита.

По ипотечному кредиту проценты и платежи могут основываться на более длительном сроке, чем фактический срок кредита. Например, основная сумма и процентные платежи могут быть основаны на 30-летней ссуде с 5-летней доплатой за 5-летнюю ссуду на воздушной подушке. Последний платеж, который на сегодняшний день является самым крупным платежом, — это платеж на воздушном шаре, который погашает кредит. Чаще всего баллонной ипотекой пользуются покупатели, которые планируют прожить в новом доме всего несколько лет.

Пакетные кредиты предназначены для финансирования покупки недвижимости и личного имущества, например, меблированной квартиры или кондоминиума.

Строительные ссуды представляют собой ссуды с высоким риском, используемые для финансирования строительства или ремонта жилья. Однако ссуды на строительство обычно не выдаются единовременно; вместо этого кредитор выплачивает взносы, известные как , рисует , по мере продвижения строительства. Кредитор осматривает имущество перед оплатой каждого розыгрыша. Кроме того, генеральный подрядчик должен предоставить кредитору отказ от прав, который освобождает субподрядчиков от права удержания механики в отношении собственности. Заемщик выплачивает начисленные проценты периодически, исходя из рассеянной суммы. Ожидается, что заемщик найдет постоянное финансирование, когда строительство будет завершено.

Строительные ссуды обычно имеют более высокие процентные ставки, потому что кредитор должен периодически осматривать имущество, чтобы убедиться, что работа идет гладко, потому что строительство может быть отложено, потому что генеральный подрядчик или субподрядчики могут выйти из бизнеса, или потому что освобождение от возможного залоговые права механика могут быть нарушены законом.