Строить отель: Как построить отель: советы и рекомендации профессионалов

Как построить отель: советы и рекомендации профессионалов

Не секрет, что строительство отеля может стать как началом успешного бизнеса, так и его окончанием. Почему? Потому что именно от того, как построен отель, будет зависеть его дальнейшая судьба. Станет он популярным у туристов или нет, сможет ли конкурировать с аналогичными заведениями, будет ли комфортным для своих гостей – эти и многие другие факторы необходимо учитывать уже в самом начале строительства отеля. Конечно, можно поступить проще – купить готовое здание в понравившемся вам месте и оборудовать его под гостиницу, но если подходить к вопросу основательно, то потребуется детально изучить предмет и учесть множество немаловажных нюансов.

На что следует обратить внимание перед тем, как строить отель?

Во-первых, на целевую аудиторию будущего объекта. Кем будут его посетители: молодыми людьми, любящими спорт и приключения или пожилыми парами, ценящими спокойствие и комфорт? А может быть, вы планируете построить отель для бизнесменов, которые будут проводить в нем деловые встречи и переговоры?

Чтобы ответить на такие вопросы, специалисты рекомендуют заказать полноценное маркетинговое исследование – оно поможет выявить как ваших будущих клиентов, так и определить направление самого отеля: курортный, бизнес, детский и т. д. Кроме того, маркетологи также изучат ваших будущих конкурентов, укажут их слабые и сильные стороны, тем самым помогая вашему бизнесу уже на начальном этапе стать более успешным. Исходя из полученных сведений, вы поймете, какой отель строить и что в нем должно быть.

Во-вторых, вам следует обратить внимание на место расположения будущего здания. Помните, что живописный пейзаж в этом вопросе играет не самую главную роль. Прежде всего, строить отель нужно в доступном для его гостей месте, ведь далеко не каждый турист доберется до гостиницы, расположенной в самой чаще леса или спрятанной высоко в горах, если к ней не будет проложено нормальной дороги. Однако если целевая аудитория будущего отеля окажется молодыми экстремалами, то возможно, вам следует построить отель именно в таком месте. А вот уже после решения этого вопроса обязательно уделите внимание пейзажу, который, кстати, также должен соответствовать некоторым требованиям. Например, у него должна быть своя «фишка» – река или озеро, уникальная природа, местные достопримечательности, в общем, что-то особенное, что привлечет внимание будущих гостей отеля. Так, если вы планируете построить отель для семейных пар, то ищите живописное место с рекой или иным водоемом, чтобы организовать досуг взрослых и детей в виде купания, катания на лодках, рыбалки. Если же будущий отель будет нацелен на бизнес-тематику, то в этом случае вам придется придумать иные формы отдыха, такие как поле для гольфа или теннисный корт.

Итак, вы определились со своими будущими клиентами, оценили ближайших конкурентов и выбрали место, в котором собираетесь строить отель? Тогда можете смело приступать к задуманному.

Строим отель: проектируем, рекламируем, запускаем!

Современные отели являются сложными комплексными объектами, которые состоят из множества помещений различного функционала. Тем не менее, проектирование гостиницы не отличается от проектирования любого иного здания и состоит из следующих стадий: предпроектного предложения, эскизного проекта и рабочей документации. Однако проектированием отеля должны заниматься настоящие профессионалы, которые хорошо понимают специфику зданий такого типа и смогут продумать заранее все нюансы, например, учесть особенности ландшафта и тип отеля, его вместимость. При этом важно, чтобы создатели проекта понимали свою роль в процессе строительства отеля, а именно – контролировали его от начала до конца. Кстати, некоторые компании предоставляют свои клиентам комплексную услугу: они строят отель, параллельно рекламируя его, а затем осуществляют «запуск» объекта. Согласитесь, это очень удобно, ведь вы всегда можете спросить о проделанной работе с одного лица, что сэкономит вам не только время, но и деньги. Как правило, такие компании занимаются абсолютно всем: включая работу над дизайном отеля, его комплектацией и функциональностью. В данном случае хочется отметить, что наша компания предоставляет такую услугу, при этом каждый наш проект является эксклюзивным, и мы готовы работать даже с самыми сложными рельефами. Там, где другие не знают, что делать, мы можем построить отель высшей категории!

Как видите, построить отель вовсе не так уж и просто, но эту задачу можно значительно облегчить, обратившись к профессионалам. Делать это или нет – решать только вам, но как показала практика, любой бизнес лучше начинать с помощью профессионалов, а не любителей-новичков.

Спокойные деньги: как построить отель, куда «форбсы» будут привозить семью

Девелопер и владелец пятизвездочного отеля Alàbriga на побережье Коста-Брава Валерий Шерер рассказал Forbes Life, как создать уютный домашний отель в Испании без мишленовского ресторана, но с виллами за $15 млн и сырниками на завтрак

Вы помните ваш самый неудачный гостиничный опыт? Чтобы вы смотрели на отель и думали: вот сколько ошибок, которых мне стоит избегать.

Мне нравится путешествовать и жить в отелях. Семья у нас большая, четверо детей, и единственный негативный опыт, который мне приходит на ум, он системный — что семейные отели отсутствуют как класс. Даже в гостиницах высокого класса в Америке и Европе сложно найти семейные номера, которые были бы действительно продуманы таким образом, чтобы семья чувствовала себя там комфортно. Нам всегда приходилось арендовать 2-3 номера, и это вызывало много неудобств: хотелось быть вместе, делиться впечатлениями, в общем, чувствовать себя как дома, только вдали.

Именно поэтому вы в описании своей гостиницы всегда подчеркиваете, что у вас есть семейные номера, где обычно есть несколько комнат, кухня, отдельные спальни?

Весь опыт, который я получил от путешествия с семьей, я как раз и использовал для того, чтобы создать в своей гостинице подобие моего представления об идеальном отдыхе — чтобы был абсолютный комфорт и полный сервис. Самый маленький номер у нас — 100 кв. м, самый большой — 600 кв. м. Когда туда заходишь, чувствуешь себя как дома: муж знает, где его газета и диван, дети — где их комната. Многие заходят и говорят: «Ой, как у нас дома». Еще важный момент — это культурная программа. Продавать койки даже в красивых интерьерах уже никому не интересно, туризм, в принципе, меняется. Отель перестал быть местом, где можно только поспать и поесть. Вам же покажется странным просто приезжать в какую-то страну и уезжать, ничего про нее не узнав? Отдыха в чистом виде всем стало мало: хочется событий и культуры, узнавать что-то новое, а не просто лежать на пляже неделями. Именно поэтому мы ведем календарь событий: если гость приехал к нам, он обязательно узнает все о Коста-Брава, Пиренеях, Каталонии. Наши гости плавают среди морской травы и летают на воздушном шаре.

Журнал AD написал, что вы архитектор. Верно?

Можно так сказать. Я построил очень много вилл, начал в 2001 году. Пригласил архитектора-студента и дал ему первый проект с условием, что мы будем реализовывать мои идеи. Мне нужен был архитектор, который рисует, и с которым я смогу дискутировать. Все архитектурные, дизайнерские и интерьерные концепты я никому не доверял. Потому что прекрасно представлял, чего хочу, и понимал, что в итоге должно получиться. А техническое исполнение делегировал. Еще я люблю конструировать мебель. В нашем отеле нет ничего купленного, все начерчено или мной, или представителями фабрики, которым я показывал свой концепт. На одной маленькой фабрике в Тоскане я попросил сделать мне цельную двойную раковину, и эта раковина у них теперь бестселлер, ее часто заказывают американцы.

Такие долгие инвестиции в гостиничный бизнес в Испании оправдывают себя?

Я всегда спорю с местной администрацией: мне кажется, в Испании очень большая проблема заключается в том, что здесь жилая и бизнес-недвижимость перемешаны в кучу. В туристических странах, где бюджет страны верстается хотя бы на треть или более за счет туризма, их лучше четко разделять. Например, в Майами первые три линии у океана — коммерческие, с них снимают деньги для бюджета. Это линии бизнеса — там находятся отели, рестораны, бары. В Испании за твоим отелем может стоять жилой дом, и его жители могут просить выключить ночью музыку и вести себя потише. Или жаловаться, что ты ему своим отелем вид закрыл. При этом как отель я плачу налогов на €150 000 в год, а рядом жилой дом платит налог €600 — и еще и диктует мне условия.

Какая стратегия в Испании эффективнее — купить недвижимость или ее арендовать? 

Если вы купили там дом или квартиру, придется очень серьезно этим заниматься. Сам факт покупки — уже прецедент: он требует соответствующих процедур, нотариальных актов, вступления в собственность. После этого вы получаете очень серьезный объект, о котором должны заботиться. Если это дом, за ним надо ухаживать, у него есть сад, счета за свет, газ, воду. И налог на недвижимость. Как показывает статистика, среднее время содержания какой-нибудь одной семьей недвижимости сегодня составляет максимум 10 лет. После этого вы поменяете или квартиру, или место жительства, или еще что-то. Время становится все динамичнее, глобализация движет людьми. Если это так, то зачем же взваливать на себя все эти вещи, когда можно спокойно снимать недвижимость. Поэтому сейчас все больше на рынке побеждает аренда.

Значит, вы планируете дальше заниматься апартаментами? 

Изначально я строил клуб Residence Club. Скорее всего, это направление мы и будем продолжать развивать. Так сложилось, что нам нужно было зайти на рынок как отель. И я впервые соприкоснулся с этим миром, который функционирует, кстати, очень странно: допустим, мы платим условному Booking.com 20% комиссии. Почему? Получается, что даже самый успешный исторический отель дает рентабельность от 10 до 15%. Отельный бизнес — он вообще пенсионный: это тихие, спокойные деньги, которые просто якорят. В этой области никто не ждет никакой отдачи в течение года, пяти или 10 лет.

Ваша гостиница — одно из редких мест, в концепции которого прописано pet-friendly. У вас у самого есть домашние животные?

Конечно, как иначе. А как же без них? Животные — члены семьи.

Кто придумывает всю событийную программу отеля? Как, например, случился тест-драйв Формулы-1, на который можно отправиться из вашей гостиницы?

Просто я сам — гонщик-любитель. Очень много гонялся на трассе Формулы-1, был шеф-пилотом Audi — это сумасшедший опыт. Барселонский этап Формулы-1 проходит в мае, и кроме него здесь происходит очень много других интересных вещей. В Испании вообще три национальных вида спорта: футбол, мотоцикл и теперь еще велосипед. Рядом с нами тренируются гонщики «Тур де Франс», потому что перепады высоты над уровнем моря в предгорье Пиренеев — как раз то, что надо: подъемы, спуски. «Тур Каталонии» в этом году проходил как раз через наш отель и финишировал в Сан-Фелиу.

Ваша аудитория — преимущественно русские постояльцы?

Не обязательно. Я изначально задумывал резиденцию для семей, которые будут останавливаться на полгода-год, и многие гости из России, Украины, Казахстана привозили к нам всю семью, когда отцу семейства хотелось дать своим детям образование в Европе, а бизнес не позволял полностью переехать из Москвы. Наша резиденция была отличным вариантом, чтобы потестировать новое место жительства: отправить жену в испаноязычную среду, но создать ей комфортные условия, предоставить полный сервис за посильные деньги. Многие наши клиенты из России арендуют номера на все лето. В этом году у нас было занято 100% номеров на весь летний сезон, а один клиент даже умолял перевести нашего гостя в другую гостиницу, чтобы он мог остаться подольше — и оплатил ему отпуск там полностью. Но туристическая жизнь в Каталонии активна исключительно с мая по октябрь, что мне совершенно непонятно: при таких инфраструктуре и климате. Здесь сейчас +15-+18 — погода даже лучше, чем летом. У нас 6 гольф-клубов буквально в 45-минутной доступности, потрясающая еда, вино и культура. Эта сезонность меня просто удручает.

Анекдоты про богатых русских за границей остались в прошлом, как вам кажется?

Люди из списка Forbes в наших отелях ведут себя иначе: они приезжают семьями, а в такой атмосфере даже трудно себе вообразить залихватский туризм.

Зачем вам нужен мишленовский повар, если в каждом номере предусмотрена кухня?

Мы сейчас от этого отказались — действительно, не имеет никакого смысла. Во-первых, это глубоко убыточно. Во-вторых, конкурировать в гастрономической среде и поднимать новый ресторан при отеле — утопия. Поэтому сейчас я просто ставлю кухне задачу — какая кухня мне нужна, и иногда приглашаю поваров из Украины, России, Казахстана. Клиентов много, и вокруг нашей гостиницы я построил много вилл — самая дешевая из них стоит $5 млн, самая дорогая — $15 млн. В эти дома приезжают серьезные семьи с друзьями, со своими гостями, и они просят помогать им накрывать стол. А мишленовский подход, на мой взгляд, себя не то чтобы дискредитировал — но превратился в своеобразный клуб, как будто бы ложу каменщиков. Мне кажется, это не очень совместимо с концепцией нашего отеля. К нам люди приезжают на две недели или месяц, и каждый день есть одно и то же затейливое блюдо черной ложкой им просто надоест. Им это совершенно не нужно. А вот завтраки сближают: сырники, например, как из детства. В нашей зоне расположено 32 мишленовских ресторана, в получасе езды — El Celler de Can Roca, который в течение 3 лет признавался лучшим рестораном мира. И мы всегда можем заказать нашим гостям ужин в этом ресторане. Зачем тогда создавать свой?

Первым вопросом мы с вами обсудили, что за отели вас расстраивают, а был ли какой-то такой, который вас настолько впечатлил, что послужил образцом для подражания?

Мне очень нравятся отели, где видна персонализация, индивидуальность. Я очень не люблю сети — даже номера в лучших из них кажутся мне бутафорскими. А у нас маленький отель, и в нем совершенно все по-другому. Мы своих клиентов знаем, многие приезжают не по одному разу, и мы помним, что им нравится, как они живут. А мы о них заботимся — один из наших клиентов, например, был недоволен тем, что в его номере стол продолговатый, а не круглый. И наш батлер никому не сказал об этом, просто сам незаметно поменял стол на другой.

Сколько стоит построить отель?

Поскольку гостиничный бизнес продолжает расширяться в ответ на сильную американскую экономику, девелоперы ищут стратегические возможности для обслуживания городских и пригородных районов. Они делают это, строя отели с новейшими удобствами, качественными материалами и самыми экономичными технологиями строительства. Понимание стоимости строительства отеля в выбранном месте имеет решающее значение для рентабельности проекта.

Чтобы понять, что нужно для строительства гостиницы, полезно разбить затраты на стандартные составляющие.

Стоимость зависит от местоположения и способа приобретения земли. Земля может быть приобретена путем прямого приобретения участков на рынке. Или земля может быть получена по наследству или куплена давно. Разработчики обычно присваивают земле стоимость в процентах от общего бюджета. В 2018 году этот показатель составляет в среднем 14% для гостиничных проектов в США.

Знаете ли вы, что затраты на строительство гостиниц преобладают при строительстве гостиниц? Однако они могут широко варьироваться в зависимости от типа и места строительства. Например, отель с ограниченным обслуживанием может варьироваться от трехэтажного здания с деревянным каркасом до высотного здания класса А со стальным каркасом в городских условиях. Строительство элитной комнаты может стоить в пять раз дороже, чем дешевой. Затраты на строительство нежилых помещений выросли на 5,1% за 12 месяцев, закончившихся 31 марта 2018 г.  Это самый высокий рост с 2010 года.  Однако он значительно ниже пикового уровня в 10,6%. А постоянные затраты варьируются в среднем от 61% до 71% от общей стоимости проекта. Это зависит от классификации отеля (от среднего класса до класса люкс).

Без профессиональной помощи финансирование отелей и кредиты на строительство отелей могут стать сложной и пугающей задачей. Assets America

® служит мощным союзником для своих клиентов. У нас почти четыре десятилетия опыта работы в сфере коммерческих финансов. Более того, мы начинаем с того, что используем наши знания рынка и обширный опыт, чтобы понять детали и специфику вашего гостиничного проекта. Учитывая эти детали, мы сопоставляем ваш проект и его финансовые показатели с идеальными источниками финансирования отеля. Пожалуйста, позвоните нам сегодня в (206) 622-3000 или просто заполните форму ниже для быстрого ответа!

Примечание: для этого контента требуется JavaScript.

Эти расходы покрывают нестроительные расходы. К ним относятся затраты на инженерные и архитектурные услуги, разрешения, налоги на финансирование, страховку, права, сертификацию LEED и так далее. Иногда мягкие расходы включают расходы после строительства, включая безопасность и техническое обслуживание. Финансирование, как правило, является самой большой частью «мягких» расходов. Обычно они составляют от 2% до 4% бюджета проекта. Стоимость прав выше в городских и экологически чувствительных условиях. В среднем мягкие расходы составляют от 7% до 17% от общего бюджета проекта.

Для получения дополнительной информации о постоянных и мягких затратах прочитайте наше руководство «Твердые и мягкие затраты в коммерческой недвижимости».

Затраты на мебель, приспособления и оборудование составляют в среднем от 8% до 12% в проектах строительства гостиниц. Эти расходы включают в себя мебель для гостевых комнат и общественных помещений, сантехнику, ковровые покрытия, кухонное и прачечное оборудование, технологические системы. Некоторые проекты могут классифицировать их как постоянные затраты.

Эти расходы являются критически важными, но некоторые проекты исключают их из бюджета разработки. Затраты включают в себя инвентарь, операционные материалы, предварительный персонал, предварительный маркетинг и технические услуги. Эти расходы составляют от 2% до 6% от общего бюджета проекта.

Определение того, что представляет собой «средний» отель, проблематично из-за большого количества переменных. Есть ли в отеле конференц-зал, бассейн, ресторан и/или тренажерный зал? Вестибюль модный или простой? Несмотря на большое количество переменных, доступны статистические данные о средних затратах. В частности, средний американский отель занимает около 48 000 квадратных футов и имеет 115 номеров площадью около 325 квадратных футов. Номера включают в себя полностью оборудованную ванную комнату и имеют размер в среднем 13×25 футов.

В проектах качественных отелей используются наилучшие доступные технологии и материалы для снижения затрат на ремонт и замену.

Коммерческая стоимость строительства отелей, построенных в соответствии со стандартами качества, в 2018 году составила 463 доллара США за квадратный фут. Эта стоимость за SQFT предполагает профсоюзный труд. «Средний» отель стоит 22,2 миллиона долларов. Однако вариативность огромна. В исследовании Cushman & Wakefield, проведенном в 2017 году, были получены следующие средние затраты на номер для пяти классов отелей:

Важно помнить о изменчивости этих средних значений. Например, строительство высококлассного отеля в крупном городском центре обходится гораздо дороже, чем на вторичном рынке. Методы модульного строительства могут сократить время строительства. Это снижает затраты до более приемлемого уровня. Конечно, после того, как все расходы будут рассчитаны, вам нужно будет найти лучшее финансирование строительства отеля.

3-звездочный отель среднего класса с избранными услугами. Неудивительно, что на стоимость строительства 3-звездочного отеля влияет множество переменных, в том числе: 9. 0003

Многие из этих функций являются стандартными для 4-звездочных и 5-звездочных отелей, но остаются необязательными для 3-звездочных отелей. Опрос отелей с избранным обслуживанием показал, что затраты на разработку составили 221 000 долларов за номер. Для отеля на 100 номеров средняя стоимость 3-звездочного отеля составляет 22,1 миллиона долларов.

Четырехзвездочный отель с полным набором услуг. Естественно, отель такого класса является высококлассным и рассчитан на более взыскательных путешественников. Как отель с полным спектром услуг, вы ожидаете найти рестораны, бары и круглосуточное обслуживание номеров. Номера большие и хорошо обставленные. Ожидайте более просторный и более дорогой вестибюль, служебную комнату, хорошо оборудованный тренажерный зал и бассейн. Средняя стоимость номера составляет 318 200 долларов, поэтому средняя стоимость 4-звездочного отеля составляет 31,82 миллиона долларов для отеля на 100 номеров. Конечно, расположение является ключевым фактором, определяющим стоимость строительства 4-звездочного отеля.

5-звездочный отель – это роскошная недвижимость. Он понравится состоятельным путешественникам, у которых самые высокие ожидания и соответствующие кошельки! Как правило, эти отели расположены в центре города и на берегу океана, хотя 5-звездочные курорты могут располагаться в пригородах и сельской местности. 5-звездочный отель предоставит множество дополнительных привилегий, таких как услуги консьержа, услуги парковщика и большие роскошные апартаменты, возможно, с несколькими спальнями и ванными комнатами. Также ожидайте спа, один или несколько первоклассных ресторанов и баров, массаж в номере и многое другое. Стоимость строительства одного номера в среднем составляет 604 200 долларов США, в результате чего стоимость строительства 5-звездочного отеля на 100 номеров составляет более 60 миллионов долларов США.

Задаваясь вопросом «Сколько стоит построить гостиницу?», нельзя не учитывать риски, связанные с негативными экологическими явлениями. Эти события могут включать ураганы и лесные пожары, частота и интенсивность которых, по всей видимости, увеличиваются. И, конечно же, стоимость строительства отеля резко возрастет, если на строительную площадку обрушится ураган. Это факт жизни в гостиничном бизнесе. Ураганы увеличили расходы на строительство отелей в этом и прошлом году. Например, это произошло в определенных местах на юго-востоке, включая Флориду, Джорджию и Каролину. Во время стихийного бедствия материалы и рабочая сила становятся дефицитными и намного более дорогими.

При анализе воздействия стихийных бедствий на проекты строительства отелей. Например, важными факторами являются:

Конечно, наихудший случай возникает, когда путь урагана проходит прямо над строительной площадкой. Но необходимо также учитывать вторичные эффекты, такие как разрушения, происходящие в районах, где производятся или отгружаются строительные материалы. Порты Флориды, Техаса и Луизианы всегда загружены доставкой FF&E и других материалов. Когда порт выходит из строя из-за урагана, графики доставки срываются, а цены на материалы растут. Стоимость строительства растет по всей стране, а не только на юго-востоке.

Однако в некотором смысле строящийся отель может оправиться от стихийного бедствия быстрее, чем существующий отель, нуждающийся в капитальном ремонте. Во-первых, на строительных площадках отелей уже есть рабочая сила и материалы. А существующим отелям приходится конкурировать с жителями за рабочую силу и материалы. После урагана наибольшим спросом пользуются такие материалы, как кровельные материалы, пиломатериалы и гипсокартон. Точно так же лесные пожары в Канаде и Калифорнии вызвали скачок цен на пиломатериалы по всей стране. Пострадавшему от стихийного бедствия гостиничному проекту, которому нужен, например, гипсокартон, возможно, придется доплачивать за материалы и доставку с удаленных складов.

Разработать полезные планы на случай стихийных бедствий может быть непросто. Это потому, что каждое событие настолько уникально. Тем не менее, разработчики умеют откладывать значительные средства на непредвиденные расходы. Это особенно актуально для регионов, которые сталкиваются с наибольшими экологическими рисками. Кроме того, строительные проекты могут выиграть, если они будут завершены до начала сезона ураганов. Это особенно актуально на юге или в сезон лесных пожаров на западе.

В заключение, если вы хотите получить финансирование для строительства отеля, вы также можете посетить предложенные ниже статьи.

Сколько стоит построить отель?

Сколько стоит построить отель?

23 870 000 долларов США

Узнайте стоимость в вашем городе

Сделайте свою работу в 3 простых шага

1

Howmuch.net находит лучших подрядчиков с самым высоким рейтингом в вашем районе

2

Подрядчики бесплатно предоставят вам индивидуальные сметы

3

Сравните оценки и наймите подрядчика, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям

Специалисты и справочники по стоимости услуг