Обязанности технического заказчика – Функции, выполняемые техническим заказчиком

Функции технического заказчика | Консалтинговая группа «Previse» (Превайс)

Техническим заказчиком называется представитель интересов инвестора, сопровождающий его проекты на всех этапах их реализации и профессионально решающий все возникающие технические и юридические вопросы. Техзаказчик всесторонне отвечает перед инвестором за технические и экономические показатели в ходе строительства, включая этап проектирования, а также занимается отстаиванием финансовых интересов нанявшей его стороны. Между сторонами подписывается договор, который прописывает условия сотрудничества, и в том числе, объем ответственности каждого из подписантов.

К числу главных задач, входящих в обязанности технического заказчика, относится организация строительного контроля. В рамках него каждый этап строительства очень серьезно проверяется, вследствие чего обнаруживаются нарушения и ошибки в технологии выполнения работ.

В функции технического заказчика в строительстве входит контроль расходуемых на реализацию проекта средств, вкладываемых инвестором. Здесь наиболее важным моментом является ограничение излишних расходов. Конечно, полностью исключить этого нельзя, но если превышения сметы и будут иметь место, то только при наличии веских оснований.

В договоре с техническим заказчиком инвестор может прописать любой объем его обязанностей, вплоть до проведения всех этапов воплощения инвестиционного проекта. В услуги технического заказчика может входить все от сбора исходно-разрешительных документов для подготовки проектной документации до получения разрешений на введение объекта в эксплуатацию. В случае необходимости он произведет и другие нужные действия, например, заключит договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

В общем случае служба технического заказчика занимается решением следующих задач:

• собирает и готовит исходно-разрешительную документацию;
• сопровождает процесс проектирования;
• проводит экспертизы проектов;
• получает разрешения на строительство;
• осуществляет технический надзор строительства;
• занимается вводом объектов в эксплуатацию.

Технический заказчик – локомотив строительства

Многие неправильно воспринимают технического заказчика в качестве вспомогательной организации, способной быстро и правильно подготовить разрешительную документацию и провести необходимые согласования. На самом деле это компания-партнер, которая на экспертном уровне разбирается в вопросах, касающихся:

• организации работ на строительной площадке;
• получения ТУ для подключения к инженерным сетям;
• контроля расходования финансовых средств и многого другого.

Компания технический заказчик играет ключевую роль в управлении строительными процессами и налаживании эффективных взаимодействий между всеми их участниками. Она же занимается техническим надзором, то есть обеспечивает качество строительства и соблюдение предусмотренных проектом сроков.

Понятие технический заказчик официально появилось в 1980-х годах вместе с соответствующим положением Госстроя. Госзаказчик создал специальную службу, которая занималась подготовкой к строительству и технадзором. После того, как для заказчика-застройщика в отдельный раздел были выделены инвестиционные вопросы, скорее всего, и появилось понятие единого технического заказчика. Существовавшая тогда служба технического заказчика в строительстве вполне справлялась с возложенными на нее функциями, и в том числе, она контролировала качество строительных работ. Когда советская система хозяйствования прекратила свое существование вместе со страной, эта служба оказалась наиболее подготовленной для работы в совершенно новой ситуации.

Чаще всего работающий в качестве ООО технический заказчик объективно необходим строительному рынку, так как он занимается многоаспектной работой, для ведения которой нужны приобретаемые годами знания. В то же время такой специальности ни в одной университете не преподают, и все занимающиеся осуществлением функций технического заказчика приобретают необходимые навыки в течение многолетней работы.

Технический заказчик в строительстве – это понятие, официально признанное и закрепленное в документах совсем недавно. Он был признан как полноправный субъект строительной индустрии в 2011 году. В ГК РФ появилось определение, говорящее, что техзаказчик – это юридическое лицо или работающее на профессиональной основе физическое лицо,

www.pvcg.ru

Технический заказчик в строительстве это

Технический заказчик в строительстве – кто это? Какие функции выполняет и за что отвечает?

Отвечает партнер Нортия ГКС Владимир Смолярж

Владелец земельного участка зачастую не принимает участия в организации процесса строительства капитальных объектов. Для этого нужно получить многочисленные разрешительные документы и осуществлять контроль процедуры возведения объектов на всех этапах. Соответствующих сил и средств у застройщика хватает далеко не всегда. Возникает потребность в привлечении специализированной организации – технического заказчика. Итак, кто же такой технический заказчик в строительстве?

Технический заказчик в строительстве – это юридическое лицо, которое от имени застройщика заключает договоры о подготовке проектной документации, строительстве, готовит задания на выполнение указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает бумаги, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть компания берет на себя всю бумажную работу: сопровождает и контролирует процесс, начиная от подготовки площадки до сдачи объекта в эксплуатацию.

С 1 июля 2017 года требования к техническому заказчику ужесточились. Теперь в этом качестве может выступать лишь юрлицо, состоящее в саморегулируемой организации. Речь идет о СРО в области инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта либо сноса капитальных объектов.

Функции технического заказчика

Основные обязанности технического заказчика в строительстве описаны в ст.22 Градостроительного кодекса РФ.

Заказчик в строительстве выполняет следующие функции:

• заключение договоров с изыскателями, проектировщиками, генподрядчиком;
• подготовка и передача им техзадания и исходных данных;
• утверждение проектной и рабочей документации;
• подготовка объекта к вводу в эксплуатацию.

Застройщик имеет право передать техническому заказчику строительства и другие полномочия. К примеру, получение необходимых разрешений, технических условий на подключение к действующим сетям и прочее. Технический заказчик строительства также может отвечать за утверждение графиков выполнения работ и контроль их соблюдения, а также контроль качества.

По сути, технический заказчик в этом случае является представителем застройщика в отношениях с подрядчиками, проектировщиками, инженерными компаниями и контролирующими строительство государственными органами. Эта работа требует не только высокого уровня компетенций, но и многолетнего опыта в строительной отрасли. Поэтому далеко не каждая организация сможет выступать в роли технического заказчика.

Нормативная база

Все нюансы работы технического заказчика регулируются Градостроительным кодексом. В документе закреплены понятие и функции техзаказчика, а также правила членства в саморегулируемых организациях. В советское время функции технического заказчика в строительстве выполняла специальная служба, учрежденная Госстроем. Она отвечала не только за все подготовительные работы, но и контроль за качеством стройки.

Помимо ГрК РФ в своей деятельности технические заказчики опираются на правовые актами и разъяснения Минстроя России, регулирующие отдельные виды деятельности. Отношения между застройщиком и техническим заказчиком определяются условиями заключенного соглашения, который по своей правовой природе является агентским договором.

www.business.ru

Технический заказчик в Санкт-Петербурге. Услуги, функции, договор технического заказчика на проведение работ — DSR Group

Технический заказчик в строительстве. Услуги, функции, договор технического заказчика на проведение работ.

Мы оказываем услуги в Центральном и Северо-Западном регионах.

Технический заказчик и его роль в инвестиционных строительных проектах

 Понятие Технический заказчик появилось в Градостроительном кодексе сравнительно недавно и введено Федеральным законом №337 от 28 ноября 2011года. Согласно статьи 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ):  Технический заказчик в строительстве  – это физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные градостроительным Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции

Технического заказчика самостоятельно.

Требования к Техническому заказчику

При определении роли Технического заказчика в строительной отрасли необходимо учитывать и тот факт, что законодатель возложил определенную ответственность на Застройщика. Например, согласно статей 51 и 55 ГрК РФ, только Застройщик может получить разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта. Но Застройщик может уполномочить третье лицо на выполнение функций Технического заказчика, выдав ему доверенность и заключив договор на услуги Технического заказчика. Это конечно влечет за собой определенные затраты по оплате данных видов работ, однако, как показывает практика, дешевле нанять Технического заказчика, который имеет опыт выполнения данных работ, чем приобретать опыт путем проб и ошибок.

Основные функции Технического заказчика

• Получение и согласование полного пакета исходно-разрешительной документации;
• Получение технических условий на их присоединение инженерных коммуникаций;

• Организация и управление разработкой предпроектной, проектно-сметной документации, её согласование и получение положительного заключения госэкспертизы;
• Организация и проведения тендеров на выбор Генподрядчика;
• Получение разрешения на строительство;
• Организация строительного производства;
• Контроль ведения исполнительной документации;
• Взаимодействие с контролирующими госорганизациями;
• Ведение строительного контроля за строительством;
• Ввод объекта в эксплуатацию, проведение Госкомиссии и получение Заключения о соответствии;
• Помощь в подборе эксплуатирующих организаций.

 

Обязанности Технического заказчика

 Законодатель установил минимальный перечень прав и обязанностей Технического заказчика. Если у Застройщика есть своя служба Технического заказчика, то необходимо учитывать следующее: при осуществлении Застройщиком функций Технического заказчика самостоятельно ему необходимо получить допуск на выполнение данного вида работ от Саморегулируемой организации на основании приказа Министерства регионального развития РФ № 624 от 30.12.2009., что влечет существенные финансовые затраты, т.к. необходимо выполнить минимальные требования, указанные в статье 55.5 ГрК  РФ  или в Постановлении Правительства РФ от 24.03.2011 № 207 для технически сложных, особо опасных и уникальных объектов, а также внести взносы в компенсационный фонд СРО. Также следует учитывать, что согласно статьи 16 ГрК РФ, для того, чтобы иметь статус Застройщика достаточно владеть земельным участком, а затраты на получение статуса Технического заказчика экономически целесообразно переложить на другое юридическое лицо. Особенно эффективно привлекать Технического заказчика в строительстве для управления проектированием и организации строительства, если у Застройщика незначительный опыт  или вовсе нет опыта в управлении инвестиционно-строительным проектом, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов строительства.

 

Услуги Технического заказчика

 Заключив договор на услуги Технического заказчика с компанией DSR International Consulting Group, Застройщик снимает с себя большую часть непростых задач, сохраняя возможность принятия ключевых решений!

Договор с Техническим заказчиком позволяет управлять инвестиционным проектом с момента его инициации и до момента ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта. 

Приглашаем к сотрудничеству организации и заинтересованных лиц в Санкт-Петербурге. Технический заказчик в нашем лице профессионально выполнит все поставленные задачи. Также выполняем проекты в Москве.

dsrgroup.info

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ | Опубликовать статью РИНЦ

Крестин П.А.

Магистрант, Московский Государственный Строительный Университет

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

Аннотация

В наше время, роль технического заказчика является ключевой в процессе строительства. Многие даже называют технического заказчика краеугольным камнем, от которого зависит успех создания проекта в целом. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов. В статье раскрыты основные функции, которые выполняет технический заказчик. Также в данной статье изложены основы строительного контроля.

Ключевые слова: инвестор, технический заказчик, строительный процесс, техническая документация

Krestin P.A.

Undergraduate, Moscow State University of Civil Engineering

THE MAIN FUNCTIONS OF TECHNICAL CUSTOMER IN CONSTRUCTION AND BASICS OF BUILDING CONTROL

Abstract

In our times, the role of technical customer is a key in the construction process. Many even call technical customer the cornerstone upon which all success is the creation of the project in general. Technical customer is a professional performer in the preparation of the permits and approvals procedure in passing the various state bodies, as well a partner who is an expert in dealing with many issues. The article deals with the basic functions performed by technical customer. Also, this article presents the fundamentals of building control.

Keywords: investor, technical customer, construction process, technical documentation

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

1. Инвестор
2. Заказчик (технический заказчик)
3. Застройщик
4. Генеральный подрядчик
5. Субподрядчик
6. Проектировщик
7. Другие[2-170-175]

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рис. 1 – Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такое соглашение, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по поручению второй стороны (заказчик) обусловленную работу и сдать результат этой работы заказчику, а заказчик обязуется принять и внести плату за него [3- ст.702]

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых. [1]

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

1. Должен принять работу в сроки и в порядке, которые обозначены в договоре[3 ст.720]
2. Вправе проверять выполнение работ, давать установки о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания в целом [3 ст.715]
3. Вправе отказаться от услуг подрядной компании, если последняя не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к срoку. [3- ст.715]
4. И др.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика также входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

1. Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
2. Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
3. Представляет установленную законодательством отчетность
4. Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
5. Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
6. И др.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.[5]

Таблица 1 – Основные функции выполняемые заказчиком

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.[4-ст.53]

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рис. 2 – Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

Литература

1. М.А.Костенко Коммерческое право. Конспект леций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.
2. А. Н. Асаул, В. А. Кощеев Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) СПб.: 2009, 300с.
3. Виды инжиниринговой деятельности в строительстве Алаева А.В., Филиппов Г.Б., Слепкова Т.И. В сборнике: 21 век: фундаментальная наука и технологии Материалы VI международной научно-практической конференции. н.-и. ц.«Академический». North Charleston, SC, USA, 2015. С. 123-130.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации
5. Градостроительный Кодекс Российской Федерации
6. Технический заказчик [Электронный ресурс] URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (дата обращения 10.09.2015).

References

1. Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTIYFU,2007
2. Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANOIPEV, 2009, 300с.
3. Types of engineering activity in the construction Alaeva A.V. Filippov G.B., SlepkovA T.I. In: 21 Age: Basic Science and Technology Proceedings of the VI International Scientific and Practical Conference. n.-i. c. “Academic”. NorthCharleston, SC, USA, 2015. pp 123-130.Civil code Russian Federation
4. City planning code Russian Federation
5. Technical customer [electronic resource] URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (date of the application 10.09.2015).

 

research-journal.org

права и обязанности (Николаев С.А.)

Все статьи Технический заказчик: права и обязанности (Николаев С.А.)

Для чего нужен технический заказчик и каковы его статус и обязанности? Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика?

Застройщик, желающий возвести на земельном участке объект недвижимости либо произвести реконструкцию (ремонт) уже находящегося в его собственности объекта (п. 16 ст. 1 ГСК РФ), неминуемо столкнется с длительным получением и подписанием большого количества разрешительной и согласовательной документацией, заключением договоров, контролем за их исполнением и т.д.
Зачастую оказывается, что проще и выгоднее возложить эти обязанности на организацию, специализирующуюся именно на выполнении организаторских и координаторских функций подобного рода.
Согласно п. 22 ст. 1 ГСК РФ такой профессиональный организатор и координатор именуется техническим заказчиком. На него могут быть возложены, в частности, следующие обязанности:
— заключение от имени застройщика договора о выполнении инженерных изысканий;
— заключение от имени застройщика договора о подготовке проектной документации;
— заключение от имени застройщика договора на выполнение строительно-монтажных работ на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта недвижимости;
— подготовка заданий на проведение изыскательских, проектных и строительно-монтажных работ;
— предоставление подрядчикам, выполняющим изыскательские, проектные строительно-монтажные работы документов и материалов, необходимых для их выполнения;
— утверждение проектной документации;
— подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
— оказание застройщику иных услуг, не противоречащих требованиям Градостроительного кодекса РФ.
Чаще всего на технического заказчика возлагается еще и обязанность по проведению строительного (технического) надзора, под которым понимается контроль соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, технологии строительства (ст. 53 ГСК РФ).
С введением термина «технический заказчик», на наш взгляд, должна прекратиться неопределенность с применением таких понятий, как «заказчик», «заказчик-застройщик» и др.
Напомним читателям, что под заказчиком в Гражданском кодексе РФ понимается одна из сторон в договоре на выполнение работ (договоре подряда) (ст. 702 ГК РФ) или оказания услуг (ст. 779 ГК РФ). Именно та сторона, для которой и выполняются работы либо оказываются услуги, т.е. которая заказывает работы (услуги). Также заказчиком именуется субъект инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), уполномоченный инвестором на реализацию инвестиционного проекта. Однако далеко не всегда капитальное строительство, т.е. возведение объектов недвижимости (ст. 1 ГСК РФ), можно считать капитальными вложениями, иначе говоря, строительством или приобретением объектов основных средств (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).
Следовательно, между заказчиком по Закону N 39-ФЗ и техническим заказчиком по Градостроительному кодексу РФ далеко не всегда можно поставить знак равенства.
В Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160) юридическое лицо, которому поручена организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат, именуют застройщиком. Также здесь говорится, что в отношениях с подрядчиком (подрядчиками) застройщик выступает в роли заказчика. И далее в указанном Положении по сути застройщик и заказчик признаются синонимами, а в п. 3.1.2 упоминается даже «застройщик-заказчик».
Кстати, указанный термин (иногда «заказчик-застройщик») до сих пор широко используется в письмах контролирующих органов, судебных решениях, деловой литературе и пр.
Заметим, что при наличии противоречий между нормативно-правовыми актами органов исполнительной власти и федеральными законами приоритет остается за последними (ст. 3 ГК РФ).
Положение по учету долгосрочных инвестиций утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, на регистрацию в Минюст России не подавалось. Поэтому, с нашей точки зрения, его можно признать лишь разъяснением Минфина России по вопросам учета в области капитального строительства.
Таким образом, застройщик — это не профессиональный организатор и координатор строительства, а лицо, владеющее земельным участком и обеспечивающее возведение на нем возведение объекта недвижимости (либо его реконструкцию или ремонт) (п. 16 ст. 1 ГСК РФ). Организатор же строительства должен именоваться только как технический заказчик, и никак иначе.
Договор, заключаемый техническим заказчиком с застройщиком в части организации и координации процесса возведения объекта недвижимости (с получения разрешения на строительство и до получения разрешения на ввод), следует признать агентским договором (ст. 1005 ГК РФ), а если же на технического заказчика возлагается еще и стройнадзор, то в этой части — договором оказания услуг (ст. 779 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что агент (таковым признается технический заказчик) может заключать договоры с третьими лицами как от своего имени (по модели договора комиссии), так и от имени принципала (застройщика) (по модели договора поручения).
При заключении договора (например, с генподрядчиком или поставщиком материалов и оборудования) от своего имени права на принятый результат работ (поставленные материалы и оборудование) и обязанности по их сохранности возникают у технического заказчика (агента), хотя застройщик (принципал) и был указан в договоре (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
При заключении договоров от имени застройщика (принципала) права и обязанности при их исполнении возникают непосредственно у застройщика.
Исторически сложилось, что заказчик (технический заказчик), не являющийся застройщиком, заключал и зачастую заключает договоры с подрядчиками и поставщиками от своего имени. В срок и на условиях, предусмотренных конкретным договором, он принимает эти активы (результат работ, выполненный подрядчиком, приобретенные материалы и оборудование) у подрядчиков (поставщиков). При этом он отражает полученное у себя в регистрах бухгалтерского учета — на счетах 08 «Вложения во внеоборотные активы», 07 «Оборудование к установке», 10 «Материалы». Затем в срок и на условиях, предусмотренных договором, заключенным им с застройщиком, эти затраты, равно как и затраты, понесенные самим заказчиком и подлежащие включению в стоимость возводимого объекта, передаются застройщику.
Такая система работала не один десяток лет, и сомнений ни у кого не вызывала. Зачастую не вызывает и сейчас. Однако, с нашей точки зрения, правильность отражения затрат на возведение объекта недвижимости у заказчика (технического заказчика) на счете 08 вызывает сомнения.
Дело в том, что затраты, собранные на счете 08, далее должны сформировать первоначальную стоимость объекта, подлежащую отражению на балансовом счете 01 «Основные средства». Заказчик (технический заказчик) выступает организатором возведения объекта недвижимости (который далеко не всегда будет принят к учету у застройщика в качестве объекта основных средств) не для себя, а для застройщика. Следовательно, никакого объекта основных средств у заказчика не возникнет и возникнуть не может. Соответственно, использование им счета 08 противоречит методологии бухгалтерского учета.
Впрочем, ряд специалистов полагают, что в данном случае уместно использование счета 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» и забалансового счета 002 «Товары, принятые на ответственное хранение». На наш взгляд, данная методика (отражение затрат на строительство объекта в регистрах бухгалтерского учета технического заказчика) уходит своими корнями в советское прошлое и противоречит современным отношениям, складывающимися между участниками процесса капитального строительства.
Напомним, что при выполнении работ по договору подряда право собственности на результат выполненных работ от субподрядчика к генеральному подрядчику, а от того — к заказчику и далее не передается. Изначально это право (пользования, владения и распоряжения) на все, что создано на строительной площадке, принадлежит застройщику, но до поры им еще не оформлено.
Производители работ (субподрядчики и генподрядчик) передают результат выполненных работ по возведению (реконструкции, капитальному ремонту) объекта недвижимости. Документально дата передачи результата должна быть оформлена подписанием акта его приемки одной стороной и, соответственно, сдачи — другой.
Следует иметь в виду: передача результата работ в первую очередь означает передачу риска случайной гибели или повреждения результата выполненной работы, который нес подрядчик, заказчику (п. 1 ст. 705 ГК РФ). Заметим, что это не какое-то абстрактное понятие, а вполне конкретная материальная ответственность сотрудника, поставившего подпись на акте приема-передачи результата работ. Ведь у любого имущества на строительной площадке в обязательном порядке есть конкретный сотрудник, ответственный (в том числе материально) за его сохранность и рациональное использование.
За результат работ, выполняемый субподрядчиком, материальную ответственность несет руководитель его подразделения на данной строительной площадке, назначенный приказом (распоряжением) субподрядной организации. Понесенные по этим работам затраты, вплоть до их передачи генподрядчику отражаются, естественно, в регистрах бухгалтерского учета данного субподрядчика. В случае повреждения этого имущества проблемы возникают у субподрядчика в лице сотрудника, назначенного старшим на этой стройке. У него есть (по крайней мере должны быть) возможности обеспечения сохранности вверенного ему добра (как уже выполненного результата работ, так и еще не вложенных в дело материальных ценностей). Это может быть и ежевечерняя сдача его охране, и лично закрываемая своим ключом и опечатанная входная дверь, и т.д.
Как только прораб (мастер, бригадир) субподрядчика поставил подпись на акте приема-передачи результата выполненных работ генподрядчику, точнее его конкретному мастеру (бригадиру, прорабу, так же назначенному приказом), то и проблемы с сохранностью принятого должны перейти к генеральному подрядчику в лице уже его старшего представителя на площадке. Соответственно, субподрядчик списывает затраты по переданному результату работ со своего учета, а генеральный подрядчик — отражает их у себя. Генеральный подрядчик в лице своего мастера или бригадира точно так же имеет реальную возможность обеспечить сохранность принятого от субподрядчика результата выполненных тем работ.
Далее генеральный подрядчик передает уже от своего имени результат работ (выполненный и субподрядчиками, и им) представителю той организации, с которой у него заключен договор подряда.
Важный момент: в советское время материальная ответственность работников заказчика за сохранность имущества не ставилась во главе угла, бухгалтерия генподрядчика списывала у себя переданные затраты, а бухгалтерия заказчика их принимала. Но в настоящее время ситуация совсем иная: если генеральный подрядчик заключил договор с техническим заказчиком, то именно его конкретному представителю он и должен передать результат выполненных работ, и к этому конкретному представителю должна перейти и материальная ответственность за сохранность имущества, т.е. риск его случайной гибели или повреждения.
Другой важный момент: после подписания приемо-передаточного акта генподрядчик вряд ли продолжит содержать за свой счет охрану данного объекта или каким-то другим способом обеспечивать его сохранность. Но каким образом конкретный представитель технического заказчика сможет обеспечить сохранность принятого им имущества вплоть до передачи его представителю застройщика? Ведь в штате у техзаказчика обычно состоят юристы, специалисты по решению вопросов с городской администрацией, инженеры по строительному надзору. Строительную площадку застройщика, где работают подрядчики, сотрудники технического заказчика посещают время от времени и даже не имеют там постоянных рабочих мест. Найти работника, который добровольно согласится взять на себя риск случайного повреждения или гибели принятого результата работ (материальную ответственность за сохранность принятого объекта), на наш взгляд, довольно затруднительно (если вообще возможно). Да и руководитель организации от такой ответственности, вероятнее всего, откажется.
Таким образом, принять на себя персонифицированную материальную ответственность за принятый результат работ организация технического заказчика не в состоянии. Значит, отразить в регистрах бухгалтерского учета технического заказчика затраты по возведению объекта, принятые от генерального подрядчика, невозможно (ни на счете 08, ни на счете 76, ни на забалансовом счете 002).
Иначе говоря, технический заказчик не может заключить с генеральным подрядчиком договор на выполнение строительно-монтажных работ (договор подряда) от своего имени. Следовательно, застройщик точно так же не может заключить с техническим заказчиком договор, согласно которому последний должен заключить договор с генподрядчиком от своего имени (по модели договора комиссии).
По всей видимости, аналогичной логики придерживались законодатели, внося изменения в Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел в п. 22 в ст. 1 ГСК РФ термин «технический заказчик», указав, что тот вправе заключать договоры от имени и по поручению застройщика.
Здесь важно обратить внимание на то, что практика ежемесячного подписания актов о приемке выполненных работ (ф. N КС-2) и справок о стоимости выполненных работ (ф. N КС-3), подписываемых обычно представителем подрядчика (генподрядчика) и технического заказчика, широко распространена. И, несмотря на сложившуюся в ряде регионов арбитражную практику, подписание такого акта не означает реализацию выполненных строительно-монтажных работ техзаказчику (Письмо ФНС России от 06.05.2013 N ЕД-4-3/8255@, которое, по мнению арбитражных судов, не входит в круг нормативных актов, применяемых при рассмотрении дел арбитражными судами (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 03.04.2015 N Ф08-1283/2015)).
За подрядчиком остается риск (материальная ответственность за созданное имущество), соответственно, передачи результата работ не возникает.
Технический заказчик физически этот риск принять на себя не может. Следовательно, принять понесенные подрядчиком затраты и отразить каким-то их в своих регистрах бухгалтерского учета не имеет возможности. При этом он обязан проинформировать застройщика, для которого возводится (реконструируется или ремонтируется) объект, что за соответствующий отчетный период подрядчик (генеральный подрядчик) выполнил соответствующий объем строительно-монтажных работ в натуральном и денежном выражении (ст. 974 ГК РФ).
Ежемесячное представление такой информации о ходе строительства застройщику (в виде подписанных актов по ф. N КС-2 и справок по ф. N КС-3 либо в произвольной форме, установленных данным агентским договором) по сути своей является отчетом (ст. 1008 ГК РФ). И если договором предусмотрено начисление агентского вознаграждения в процентах от стоимости освоенных объемов (стоимости выполненных подрядчиками работ), то технический заказчик обязан будет начислить у себя выручку в регистрах бухгалтерского учета и налогооблагаемый доход (включая сумму НДС). Если на техзаказчика возложено и проведение стройнадзора (вознаграждение за который чаще все также определяется в процентах от освоенных объемов), то он получает доход и за оказанные застройщику услуги по его проведению.
Сумму полученного дохода технический заказчик имеет право уменьшить на понесенные при оказании услуг затраты (расходы на содержание своего аппарата).
Представление застройщику подписанных с подрядчиком актов по ф. N КС-2 и справок о ф. N КС-3 в регистрах бухгалтерского учета технического заказчика сопровождается записями:
Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»
К-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Выручка»,
начислена сумма агентского вознаграждения и оплата за проведение стройнадзора;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «НДС»,
К-т сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсч. «Расчеты по НДС»,
отражена сумма НДС, подлежащая получению от застройщика в сумме вознаграждения;
Д-т сч. 90 «Продажи», субсч. «Себестоимость продаж»,
К-т сч. 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные расходы»
списаны в расходы затраты на содержание персонала техзаказчика.
Договор с застройщиком может предполагать, что экономия между суммой средств, выделенных застройщиком на строительство объекта и фактическими затратами на его возведение, является вознаграждением техзаказчика.
В этом случае представление застройщику подписанных с подрядчиком актов в регистрах бухгалтерского учета техзаказчика может и не отражаться. Понесенные техническим заказчиком расходы будут представлять собой затраты на незавершенное производство. Следует иметь в виду: если строительство объекта длится более года (сроки начала и завершения работ будут приходиться на разные отчетные годы), то в регистрах бухгалтерского учета технический заказчик обязан отражать выручку методом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008).
Кроме заключения договора с подрядчиками (генподрядчиком) застройщик может поручить техническому заказчику заключить договоры на проведение инженерных изысканий и проектирование строительства (реконструкции или ремонта). Хотя исходя из позиций здравого смысла договор на проведение изыскательских работ предпочтительнее заключать именно застройщику. Ведь в случае получения отрицательного результата (если участок не подходит для данного конкретного строительства или реконструкции) включение в схему «застройщик — изыскатель» еще и посредника-техзаказчика обойдется в большую сумму затрат, которые уменьшат финансовый результат в регистрах бухгалтерского учета, но являются очень спорными при расчете налогооблагаемой прибыли.
При получении положительного результата инженерных изысканий поиск проектной организации и заключение с ней договора на выполнение работ целесообразно возложить на техзаказчика. Далее техзаказчик может заключить договор и от своего имени (агентский договор по модели договора комиссии).
В гражданском законодательстве и инженерные изыскания, и проектирование поименованы работами (ст. 758 ГК РФ), и договор на их проведение именуется договором подряда (там же). Однако, в отличие от строительно-монтажных и других работ, результат изыскания или проектирования не является некой материальной вещью (новым или отремонтированным объектом недвижимости и т.д.).
Результатами инженерных изысканий является информация о возможности строительства на данном земельном участке объекта недвижимости либо об отсутствии таковой. Результатами проектирования является информация о способах возведения объекта и стоимости (с той либо иной степенью точности) таких работ. Эта информация предоставляются заказчику в виде текстов, расчетов, таблиц, схем, чертежей и т.д. Причем предоставлены они могут как на бумажных носителях, так и диске, флеш-карте либо переданы по электронной почте и заверены электронной подписью исполнителя.
Подчеркнем, что вид носителя (листы с чертежами и схемами, тома документации либо диск или флеш-карта) никоим образом не влияет на качество разработки изыскательской и проектно-сметной документации и ее стоимость.
В § 4 «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ» гл. 37 «Подряд» ГК РФ ничего не сказано о переходе риска случайной гибели или повреждения при передаче результата работ (готовой технической документации, результат изысканий) подрядчиком заказчику. Поэтому нет необходимости (в отличие от строительно-монтажных работ) назначать лицо, ответственное за сохранность разрабатываемой подрядчиком изыскательской и проектной документации. Равным образом, при подписании актов по передаче ее техническому заказчику у последнего также нет необходимости назначать персонально ответственного за ее физическую сохранность. Да и в случае утери, допустим, какой-то папки с документацией или компьютерного носителя информации с чертежами ее в большинстве случаев не сложно восстановить, не неся при этом значительных затрат.
Следовательно, технический заказчик имеет полное право заключить договоры как с изыскателем, так и проектировщиком от своего имени. Принятый результат работ (не имеющий материального выражения) в регистрах бухгалтерского учета техзаказчика, по нашему мнению, целесообразно отразить по дебету счета 76. При этом технический заказчик как агент не имеет права принять предъявленный подрядчиком НДС к вычету. Он его должен учесть по своему выбору либо на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», либо в составе принятых затрат (на счете 76).
Потом агент может и не передавать отдельным актом затраты на выполнение проектно-изыскательских работ застройщику. Данная информация в первую очередь предназначена для подрядчика и передается ему же.
Поэтому техзаказчик может передать эти затраты (вместе с затратами на возведение или реконструкцию объекта) застройщику по завершении строительства или его отдельного этапа.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации [принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., с изменениями и дополнениями] // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
3. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai

Обязанности и функции технического заказчика

Существует множество компаний, которые оказывают и предоставляют качественные услуги по выполнению функций технического заказчика. Перечень будущих заданий определяется индивидуально с каждым клиентом, как правило, на всё этапе строительства сопровождается техническая юридическая поддержка клиентов, в том числе во время предпроектной подготовки. Обязанности у технического заказчика оцениваются стоимостью выполненных им обязанностей и также рассчитывается индивидуально, исходя из перечня обязанностей, объемов работ, сложности.

В строительстве домов и прочих сооружений технический заказчик является как некая фирма, которая может выполнять целый круговорот задач, в которые входит администрирование строительства домов, зданий и иных объектов недвижимости, начиная с предпроектной планировки и заканчивая с вводом сооружения в эксплуатацию. Однако при более основательном рассмотрении, функции технического заказчика в строительстве гораздо шире, чем кажется в первом приближении.

Технический заказчик выполняет такие основные функции:

1. Подписание утвержденного решения решений о продвижении проектов;
2. Отношения о земельном фонде и имуществе подписать;
3. Земельные участки подобрать;
4. Получение пакета исходно-разрешительной документации, а также его согласование;
5. Формирование четкого плана постройки;
6. Администрирование строительства;
7. Контроль постройки сооружений;
8. Наблюдение за строительством и контроль всех процессов;
9. Обеспечение качества работ;
10. Организация подбора персонала, реализация построенного сооружения.

И это всего лишь 10 основных пунктов деятельности технического заказчика. На самом деле за ними кроется достаточно много заданий и обязанностей, которые возлагаются на плечи данной организации.

Поделиться ссылкой:

Навигация по записям

www.moipros.ru

Основные обязанности технического заказчика в строительстве

Разбирая обязанности технического заказчика в строительстве, необходимо сначала разобраться, кто же такой технический заказчик и какие функции он выполняет при осуществлении процесса строительства.

 

 

Технический заказчик

 

Организация решила вложить деньги в постройку некоего здания. Строительный бизнес не является основным видом деятельности компании и специалистов, способных полноценно разбираться во всех тонкостях возведения зданий, в штате не предусмотрено.

 

Строительство будет производить подрядная организация. Но кто от имени заказчика сможет полноценно осуществить контроль за всем процессом стройки и соответствию всех условий строительства, оговорённым?

 

Технический подрядчик — это сторонняя организация, которую привлекает заказчик объекта строительства, чтобы в постоянном режиме стало возможным проводить мониторинг процесса с целью соответствия всех этапов стройки, необходимым условиям.

 

 

Функции технического заказчика

 

Как уже было сказано выше, основная функция технического заказчика – контроль процесса строительства.

 

Но стройка – многогранный и сложный процесс, и об основных направлениях строительства, которым уделяется наибольшее внимание со стороны представителей технического заказчика, нужно поговорить подробнее.

 

Заказчик объекта и подрядная организация при заключении договора на строительство, разрабатывают и утверждают техническую документацию, смету, проект будущей стройки, и именно за соблюдением этих договорённостей в первую очередь должен следить технический заказчик. То есть контроль за исполнением договора подряда на строительство.

 

Возведение объектов недвижимости и их дальнейшая эксплуатация должна быть безопасна.

 

Любое строительство должно вестись с соблюдением государственных стандартов, правил и норм, которые регламентируют технические детали каждого этапа стройки. Соблюдение таких норм закона – вторая важнейшая функция технического заказчика.

 

Так как представитель технический заказчик, находящийся непосредственно на месте строительства, и выполняющий надзорную функцию от имени заказчика стройки, наделяется некоторыми управляющими полномочиями, ещё одной обязанностью такого представителя станет решение возникающих текущих вопросов с подрядными организациями, субподрядчиками, представителями сбытовых и иных компаний, которые привлекаются для осуществления строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

uristhome.ru